פסק-דין בתיק עמ"נ 12231-07-10

זהו ערעור מינהלי בגדרו מתבקש בית המשפט לבטל את החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז הצפון (להלן - ועדת הערר), מיום 25.5.10, בערר 905/08,  שהוגש על החלטת הוועדה המקומית אצבע הגליל (להלן - הוועדה המקומית), מיום 30.3.10, ולהורות על החזרת העניין לוועדת הערר כדי שתדון בערר לגופו.

רקע

1.         אף נתוני הרקע שנויים בחלקם במחלוקת בערעור זה. לפיכך אציג תחילה את עובדות הרקע המוסכמות על הצדדים, ואלה שבמחלוקת יוצגו בהמשך ככל שיהיה בכך צורך.

2.         ביום 27.01.05 פורסמה למתן תוקף ברשומות תכנית ג/13573 (להלן - התכנית או התב"ע), שעיקרה שינוי יעוד המקרקעין הכלולים בה מיעוד מסחרי לבית אבות, ומיעוד של שטח ציבורי פתוח (שצ"פ) לשטח פרטי פתוח (שפ"פ). המדובר בתכנית מפורטת לבניית בית אבות בראש פינה, אשר נועדה לחול על חלקות קרקע  המצויות רובן ככולן בבעלות המערערת, בשטח כולל של 5.2 דונם לערך (להלן - הקרקע).

3.         ביום 21.01.08 הגישה המערערת לוועדה המקומית (המשיבה) תביעת פיצויים  לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן חוק התכנון והבניה או החוק), בגין פגיעה שלדעתה נגרמה למקרקעיה הכלולים בתכנית. המערערת צירפה לתביעתה חוות דעת שמאית לפיה שוויה של הקרקע על פי התכנית החדשה הינו כ- 294,000$ בהשוואה לשוויה על פי התכנון המאושר ערב התוכנית החדשה - 1,800,000$,  המצביעה על פגיעה בשוויה של הקרקע - ירידת ערך של כ- 1,500,000$ (מליון וחמש מאות אלף דולר) ובשיעור של 83%.

4.         בהחלטתה מיום 30.03.08 דחתה הוועדה המקומית את התביעה על הסף - "עוד לפני שבדקה אותה לגופה" (כלשון ההחלטה) - מחמת שתי טענות מקדמיות. האחת - כי התכנית נשוא התביעה אינה בתוקף, שכן לא הופקד בה כתב שיפוי כמתחייב על-פי הוראה מפורשת בתב"ע (סעיף 3.4.10 להוראות התב"ע). השניה, כי "הבעלים עצמו של הקרקע [המערערת] מעלה טענות בקשר לתקפותה של התוכנית [לרבות טענה בדבר זיוף חתימתה על גבי התכנית] ואפילו בקשר לחוקיות הגשתה בידי היזם".

הוועדה המקומית הוסיפה בהחלטתה, כי מהנדס הוועדה יפנה לפי סעיף  77 לחוק לוועדה המחוזית בבקשה לפרסם הודעה בדבר הכנת תכנית, וכי הוועדה תתחיל בפעולות להכנת תכנית.

5.         על החלטה זו של הוועדה המקומית, הגישה המערערת ביום 26.05.08 ערר לוועדת הערר.  בערר נטען, כי יש לדחות את טענת הוועדה המקומית לפיה התכנית אינה בתוקף, שכן זו עברה הליכי דיון ואישור כדין בוועדה המחוזית, ודבר אישורה פורסם ברשומות. כן נטען, כי התכנית הינה בסמכות הוועדה המחוזית, וכי הפכה לדין במועד פרסומה ברשומות. לפיכך, כך המערערת, אין לוועדה המקומית סמכות לבטל תכנית בסמכות הוועדה המחוזית, ומקל וחומר שאין לה סמכות לבטל דין.

6.         ביום 27.05.10 דחתה ועדת הערר את הערר, אם כי בנימוק שונה, והוא שתוקף התכנית פקע והיא נחשבת כמבוטלת. זאת, משום שחלפו 5 שנים מאז כניסתה של התכנית לתוקף וטרם הוצא היתר בניה לבית האבות, עובדה שנתבררה לוועדת הערר " בבירור אשר נערך אצל הוועדה המקומית" (פסקה 10 להחלטתה). ועדת הערר עיגנה את נימוקה האמור בהוראת סעיף 3.4.9 להוראות התכנית עצמה, הקובעת מנגנון של "השמדה עצמית" (כלשון ההחלטה), כלהלן: "לא התחיל הליך ביצוע התכנית תוך 5 שנים, יפקע תוקף התכנית והיא תחשב כמבוטלת" (להלן גם - הוראת הביצוע).

בהמשך החלטתה,  אמרה ועדת הערר:

"12. התכנית אינה קובעת מה יחול כאשר היא פקעה, אולם דומה כי לא נדרש יזע רב בכדי להגיע למסקנה הנכונה במקרה זה. משפקעה התכנית, חל המצב התכנוני שהיה בתוקף בטרם זו באה אל העולם. ... משהחליט בעל הקרקע לוותר על ביצועה של התכנית (ובמקרה שהוא סבור שיש לו ירידת ערך של 83% מכוחה, ברור מדוע החליט לעשות כן), חוזרת התכנית הקודמת, ג/5626, לתוקף, ואין צורך בהליכים נוספים לשם כך.

18. במקרה שבפנינו, אין חולק על כך כי העוררת נותרה בעלת הקרקע. היא לא מכרה את הקרקע בהפסד, ולא מימשה את זכויותיה על פי התכנית. לפיכך, לא ניתן לומר כי הפגיעה אותה יצרה התכנית (אם בכלל קיימת פגיעה שכזו, עניין תמוה בפני עצמו, לאור העובדה כי היא ביקשה לממש את התכנית הפוגעת, ולא לבטלה), היא פגיעה אשר נותר ממנה משהו כיום ...".

ולמטה מכך, הוסיפה ועדת הערר:

"19, במקרה זה, האירוע הנורמטיבי המאוחר נובע מהתכנית עצמה, אשר הינה גם האירוע הנורמטיבי הפוגע לכאורה. במצב שכזה, מכוח קל וחומר, אין מקום לפסוק פיצויים מקופת הציבור, לטובת העוררת, שהרי לאחר ביטולה של התכנית, לא נותר עוד נזק כלשהו מכוחה. הזכויות חזרו להיות בדיוק כפי שהיו יום לפני כניסת התכנית לתוקף, והעוררת יכולה כעת לממש זכויות אלה, ללא כל מגבלה הקיימת בתכנית".

משכך, קבעה הוועדה, " הואיל והתכנית פקעה",  יש לדחות את התביעה המבוססת על נזקים אשר נגרמו לכאורה מהתכנית, " הואיל ואלו חלפו מן העולם עם התבטלותה של התוכנית" (סעיף 20 להחלטה). ו דוק: בניגוד להחלטת הוועדה המקומית, לפיה התוכנית אינה בת תוקף כלל, כאמור, ועדת הערר סברה שזו נכנסה לתוקף, אלא שלנוכח 5 השנים שחלפו  מבלי שהוחל בביצועה, לשיטתה, התכנית פקעה ואין לה כל תוקף עוד.

7.         בהמשך החלטתה, בפרק שכותרתו " הערות נוספות", הוסיפה ועדת הערר ורשמה את הדברים הבאים:

"כאמור, דין התביעה להידחות,  מאחר וזו מבוססת על נזקים הנובעים מכך כי זכויות הבניה וייעוד הקרקע בתכנית, הינן נחותים בהרבה מאלו שהיו קודם לכן.  השמאית מטעם העוררת סברה כי קיימת ירידת ערך בשיעור של 83%(!), כתוצאה מהתכנית, וכעת, לנוכח ביטולה, נזקים אלו אויינו כליל. התביעה אינה כוללת ראשי נזק חלופיים של פגיעה בשל נזקי 'הקפאה', ועל כן אין מקום לדון בשאלה האם קיימים נזקים שכאלה" (שם, פסקה 21).

הוועדה הוסיפה וציינה, " מעבר לנדרש", כי " אם קיימים נזקי 'הקפאה' '(נזקים אשר נגרמו עקב העובדה שבמשך 5 שנים לא ניתן היה להוציא היתרים מכוח תכנית קודמת)',  הרי שהתביעה בגינן צריכה להתברר לא בוועדת הערר, אלא בערכאות המתאימות, שכן הנושאים אשר עלו בערר זה, אין בינם ובין פגיעה תכנונית מאומה" (שם, פסקה 21).

עוד העירה ועדת הערר, " מעבר לנדרש",  כי בכל מקרה היה על המערערת לפעול להקטנת הנזק ולהמתין לחלוף חמש השנים במטרה לשוב למצב התכנוני שקדם למועד אישור התכנית, או לפעול לביטולה.